Мнение: Как изменился рынок недвижимости Крыма за год в составе России

За год, прошедший с момента проведения референдума о вхождении Крыма в состав России, на рынках недвижимости полуострова произошли значительные изменения. А именно: цены на недвижимость в Крыму выросли в среднем на 50%, а с учетом девальвации курса российского рубля по отношению к доллару США – на 150%. Традиционно рынок недвижимости Крыма привязан к этой валюте.

О ценах

В качестве примера рассмотрим динамику изменения средних цен предложений продаж на однокомнатные квартиры на вторичном рынке в г. Севастополе за этот год. Для простоты изложения рассмотрим только один статистический параметр – средние значения, выраженные в долл.США/кв.м. Динамику изменения цен представим как в абсолютных величинах, так и в процентном выражении. Общий объем рассмотренной нами выборки составляет до тысячи объектов по 10 микрорайонам города: 5-й микрорайон, Балаклава, Северная, Казачья, Камышовая, Корабельная, Летчики, Острякова, Стрелецкая, Центр.

Изменение средних цен на однокомнатые квартиры вторичного рынка микрорайонов города, долл. США/кв. м

Микрорайоны города 02.2014 03.2014 04.2014 05.2014 06.2014 07.2014 08.2014 09.2014 10.2014 11.2014 12.2014 01.2015 02.2015 5 микрорайон 931 950 1 121 1 234 1 300 1 323 1 357 1 397 1 587 1 434 1 360 1 298 1 287 Балаклава 1 076 1 108 1 378 1 534 1 754 1 837 1 817 1 807 1 730 1 681 1 751 1 787 1 841 Северная 997 1 007 1 187 1 387 1 560 1 505 1 421 1 321 1 431 1 421 1 524 1 520 1 531 Казачья 957 986 1 089 1 054 1 037 1 158 1 254 1 311 1 457 1 553 1 277 1 387 1 472 Камышовая 1 102 1 147 1 319 1 464 1 591 1 597 1 615 1 693 1 675 1 662 1 615 1 608 1 590 Корабельная 963 972 1 107 1 198 1 230 1 289 1 315 1 394 1 415 1 499 1 532 1 520 1 523 Летчики 1 070 1 112 1 279 1 345 1 472 1 497 1 589 1 707 1 564 1 709 1 729 1 697 1 667 Острякова 1 033 1 054 1 158 1 207 1 254 1 289 1 387 1 530 1 613 1 677 1 726 1 708 1 630 Стрелецкая 1 090 1 154 1 231 1 298 1 334 1 384 1 458 1 651 1 648 1 604 1 583 1 597 1 642 Центр 1 254 1 359 1 563 1 754 2 083 2 080 2 005 1 977 1 954 2 105 1 966 1 964 1 938 Среднее 1 047 1 085 1 243 1 348 1 461 1 496 1 522 1 579 1 607 1 635 1 606 1 609 1 612

Представленные материалы наглядно показывают динамику изменения средних цен. Наиболее значительный рост цен наблюдался с момента вхождения в состав РФ (с марта) по июнь 2014 года. С июля по сентябрь 2014 года темпы роста стали снижаться, а к октябрю-ноябрю рост цен практически остановился.

Общая положительная динамика изменения средних рублевых  цен на однокомнатные квартиры на вторичном рынке в г. Севастополе за этот год составила 54%. Минимальный показатель роста средних

Таким образом, для однокомнатных квартир на вторичном рынке в г. Севастополе за 1 год рост рублевых цен составил более 50%. В абсолютных значениях средняя стоимость составила 1 612 долл.США/кв.м или почти 100 тыс. руб./кв.м.

Драйверы развития

Распоряжением Правительства Российской Федерации от 30 января 2015 г. определено, что Керченский мост будет построен. Эксплуатация автотранспортного движения в рабочем режиме должна начаться к 18 декабря 2018 г.

Новая четырехполосная магистраль "Таврида" соединит города-порты Керчь и Севастополь. Она пройдет от г. Керчь до г. Белогорск по степным районам, затем огибая г. Симферополь выйдет на п. Пионерское, п. Приятное Свидание, г. Бахчисарай и г. Севастополь. Работы по строительству трассы должны начаться уже в 2015 году.

С 1 января 2015 года на территории Республики Крым и Севастополя начал действовать режим свободной экономической зоны. Она создана сроком на 25 лет с возможностью пролонгации и предполагает эксклюзивный режим осуществления предпринимательской деятельности -  льготное налогообложение и применение особого режима таможенной процедуры. На сегодняшний день подали заявки на участие в свободной экономической более 200 будущих инвесторов и уже начали подписываться первые договора. В рамках нового правового статуса, например, для субъектов, находящихся на упрощенной системе налогообложения изменены ставки налогообложения: до 3% (если объектом налогообложения являются доходы) и до 7% (если объектом налогообложения являются доходы, уменьшенные на величину расходов).  Уменьшение налогового бремени, как правило, положительно сказывается на развитии бизнеса, в том числе и строительного.

Факторы рынка недвижимости

С момента вхождения Республики Крым и города федерального значения Севастополя в состав Российской Федерации, по данным ведущих местных агентств недвижимости, выросла востребованность крымской недвижимости у россиян. Это и обеспеченные россияне, предпочитающие проводить отпуск в собственных апартаментах на юге. Это и "северяне", желающие провести пенсионный возраст на юге. Это и родственники, желающие переехать ближе друг к другу. Это и инвесторы, развивающие здесь свой бизнес. И многие, многие другие.

За год рынок застройщиков г. Севастополя практически не претерпел каких-либо изменений. Строительные компании, которые фигурировали на рынке в украинском Севастополе, продолжают осуществлять свою деятельность и по сей день.  По объема строительства жилья из наиболее крупных можно выделить следующие: Консоль, Интерстрой, Парангон, Карбон, Вертикаль, Севастопольстрой, Сапфир-Траст, Профессионал, Севпроектмонтаж, Скальса и др. По объективно сложившимся причинам (сформированные и отлаженные механизмы взаимодействия существующих застройщиков, отсутствие привлекательных участков для застройки и т.д.)  на рынке отсутствуют крупные федеральные игроки строительной отрасли. 

Цены на недвижимость у крымчан формируются в долларах США. Крымский Федеральный Округ, пожалуй, единственный регион в Российской Федерации, в котором долларизация цен на рынке недвижимости присуща на подсознательном уровне и у специалистов, и у значительной части населения. На сегодняшний день первичный рынок недвижимости уже практически перешел на рублевые цены, вторичный рынок пока более инертен. Процесс перехода на национальную валюту в ближайший период неизбежен, соответственно и влияние изменения курса валюты будет нивелироваться.

Говоря о ценах на недвижимость, нельзя не оставить без внимания и обеспечение стройматериалами Крымских потребителей. Этот процесс осложняется прекращением активных поставок с материковой части Украины. Поставки происходят через Керченскую паромную переправу из Краснодарского Края и Ростовской области. При сегодняшней политической ситуация вряд ли можно говорить о каких-то изменениях с Украинской стороной, а мост при самых благоприятных условиях откроют к концу 2018 года, поэтому цены на строительные материалы сохранятся высокими, что наложит отпечаток на себестоимость строительства. 

Нельзя не упомянуть и о роли нерезидентов на рынке крымской недвижимости. Учитывая тот факт, что некоторая доля крымской недвижимости находится в собственности граждан Украины, можно прогнозировать, что количество сделок продаж этой недвижимости будет минимальным, поскольку доходы, получаемые физическими лицами, не являющимися резидентами, облагаются налогом в 30% (с 1 января 2015 года согласно пп. 5 п.1 ст. 208 НК РФ).

По данным Центрального банка РФ по состоянию на 26.02.2015 на территориях Республики Крым и г. Севастополя действуют 530 подразделений кредитных организаций. Наиболее  распространенные, по количеству открытых отделений: РНКБ (ОАО), ОАО "Крайинвестбанк",  АО "Генбанк", ОАО "АБ "Россия" и др.

Все банки, которые открылись за этот год в Крыму и г. Севастополе не входят даже в первую сотню рейтинга по ключевым показателям деятельности. Ипотечные условия, предлагаемые выше представленными банками, на сегодняшний день не отвечают реалиям рынка, людям попросту не выгодно оформлять ипотеку в этих банках. Ипотечных "монстров", таких как Сбербанк Росси, ВТБ, Альфа-Банк, Россельхозбанк, ЮниКредит Банк и др. на территории Крыма нет. Причин, по которым крупные банки пока сторонятся Крыма множество, по мнению экспертов, основная – международные экономические санкции. Улучшение нынешней обстановки, открытие основными игроками банковского сектора своих отделений, выход на рынок привлекательных ипотечных портфелей, несомненно, стимулирует спрос, как первичного, так и вторичного рынка недвижимости.

 

Итоги

 

Стремительный рост цен формировался в результате вхождения Крыма и Севастополя в состав Российской Федерации и девальвации курса российской валюты по отношению к доллару США.

 

Рост цен на однокомнатные квартиры вторичного рынка Севастополя за 1 год составил более 50%.

 

Средняя стоимость однокомнатной квартиры вторичного рынка в Севастополе составляет  1 612 долл.США/кв.м или почти 100 000 руб./кв.м.

 

Минимальная стоимость однокомнатной квартиры вторичного рынка составляет 2,3 млн руб., максимальная 7,4 млн руб., средняя 3,8 млн рублей.

 

При текущей ситуации на рынке недвижимости какое-либо резкое снижение стоимости в будущем как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости мало вероятно.

Илья Пичуев (г. Севастополь) специально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции


Возврат к списку