Мнение: Германия переживает инвестиционный бум на рынке коммерческой недвижимости

Устойчивые базовые экономические показатели в сочетании с процентными ставками, которые на протяжении вот уже нескольких лет находятся на очень низком уровне, выступают в качестве основного драйвера развития германского рынка инвестиций в коммерческую недвижимость. По информации международного агентства недвижимости Savills в 2014 году объем инвестиций в Германии составил €39,8 млрд, что на 27% больше, чем годом ранее. Особенно примечательным был последний квартал. В течение трех месяцев (с октября по декабрь) 2014 года сумма сделок по коммерческой недвижимости составила более €14 млрд.

В 2014 году более половины от общего объема приобретенной коммерческой недвижимости в Германии пришлась на долю иностранных инвесторов, причем особенно сильно увеличилась доля рынка, принадлежащая инвесторам из Азии. Данная тенденция, скорее всего, будет сохраняться и в течение всего 2015 года, в результате чего по прогнозам экспертов Savills объем сделок, вероятно, превысит €40 млрд.

Прошлый год характеризовался не только увеличением объема инвестиций, но и более дифференцированной рыночной активностью, чем в предшествующие годы. Это хорошо заметно по активности в различных секторах, по региональному распределению сделок, а также по структуре продавцов и покупателей. По нашим данным, примерно 45% от общего объема сделок в прошлом году приходилось на долю офисных помещений. Впрочем, эта весьма значительная пропорция в большей степени отражает доступное предложение, нежели спрос. В секторе розничной торговли наблюдалась схожая тенденция - нехватка объектов, выставленных на продажу, весьма существенно ограничила объемы сделок.

(function(w, d, n, s, t) { w[n] = w[n] || []; w[n].push(function() { Ya.Direct.insertInto(138427, "yandex_ad0", { ad_format: "direct", font_size: 0.9, type: "vertical", limit: 3, title_font_size: 2, links_underline: true, site_bg_color: "FFFFFF", bg_color: "FAF5E1", title_color: "000000", url_color: "268676", text_color: "000000", hover_color: "268676", sitelinks_color: "000000", favicon: true, no_sitelinks: false }); }); t = d.getElementsByTagName("script")[0]; s = d.createElement("script"); s.src = "//an.yandex.ru/system/context.js"; s.type = "text/javascript"; s.async = true; t.parentNode.insertBefore(s, t); })(window, document, "yandex_context_callbacks"); Если говорить о торговых центрах, то для них объемы сделок в 2009-2011 гг. выросли почти до €4,5 млрд, но с того времени довольно значительно снизились. Так, в прошлом году в торговые центры было вложено лишь немногим более €1,6 млрд. Впрочем, данное снижение вызвано не падением спроса, а опять же нехваткой предложения. Заметим, что в 2009-2011 гг. поменяли хозяев примерно 90 торговых центров, т.е. почти четверть подобных объектов в Германии. Поскольку покупатели в большинстве своем представляли собой стратегических инвесторов с долгосрочными инвестиционными горизонтами, рассматриваемые объекты  были сняты с продажи на довольно длительное время.

Другие сектора также пострадали от избыточного спроса, В частности, это особенно касается так называемых премиальных активов (речь идет о наиболее востребованных объектах, расположенных в престижных деловых районах крупных городов). На этом  фоне инвесторы в прошлом году продолжали обращать все больше внимания на города, расположенные за пределами мегаполисов. На долю таких городов и других муниципальных образований пришлось не менее половины от общего объема сделок.

Однако, несмотря на это, большинство инвесторов, конечно же, предпочитает покупку премиальных активов, расположенных в деловых районах наиболее крупных городов. При этом на данный момент избыток спроса столь велик, что они вынуждены обращаться к активам с более высокой степенью риска, чтобы получить возможность вообще приобрести что-либо. Кроме того, инвесторы сегодня должны быть готовы платить рекордные цены за наиболее востребованные объекты.

Доходность т.н. премиальных активов на данный момент весьма существенно превысила свой предыдущий исторический минимум, зафиксированный в 2007 году. Так, их средняя доходность по всем ведущим рынкам на конец 2014 голда составила 4,3% для офисов (в 2013 году: 4,6%) и 3,9% для торговых объектов, расположенных на главных улицах (в 2013 году: 4,1%). Впрочем, повышение устойчивости инвесторов к рискам также оказывает воздействие на тенденции изменения цен. В прошлом году впервые в нынешнем цикле доходность «непремиальных активов» снизились больше, чем доходность премиальных. Доходность вторичной офисной недвижимости, расположенной за пределами центральных деловых районов, на ведущих рынках в течение года сократились на 40 базисных пунктов – до 6,2%. Впрочем, до исторических минимумов «непремиальной» коммерческой недвижимости еще далеко. Тем не менее, можно предположить, что в течение этого года доходность «непремиальных активов» продолжит снижение.

Стоит отметить, что почти все группы инвесторов активно выступают в качестве покупателей и продавцов. Как и в прошлом году, наиболее активной группой покупателей были специальные фонды, которые приобрели активы почти на €7 млрд. Котируемые компании по работе с недвижимостью / ипотечные инвестиционные трасты заняли второе место (€2,3 млрд), а еще немного ниже оказались страховые компании / пенсионные фонды (€2,1 млрд) и фонды прямых инвестиций (€1,5 млрд). Иностранные инвесторы, в 2014 году вложили в немецкую экономику почти €21 млрд – примерно на €10 млрд больше, чем годом ранее. Самыми активными при этом были инвесторы из США, доля которых в общем объеме сделок составила 15%, за ними шли британские (9%) и французские покупатели (6%). Что касается самого значительного увеличения объема покупок, то он был продемонстрирован инвесторами из Азии. Доля данной группы в общем объеме продаж увеличилась с 1,5% в 2013 году до почти 6% в 2014 году.

Привлекательность недвижимости как отдельного класса активов в текущей ситуации, сложившейся на рынке капиталов, также подтверждается высоким объемом инвестиций со стороны корпораций и частных инвесторов / семейных офисов. Хотя эти группы не представляют собой типичных инвесторов в недвижимость, каждая из них в прошлом году вложила в данную сферу более $2,5 млрд. Это самый высокий показатель за последние пять лет. Особо примечательным при этом является высокий объем инвестиций со стороны корпораций, который показывает, что компании с большими резервами наличности будут скорее вкладывать средства в недвижимость, чем удерживать ликвидные активы при низких процентных ставках или даже инвестировать в свой основной бизнес, ввиду сохранения экономической неопределенности в Европе. В частности, сети розничной торговли, такие как Metro и Edeka, в прошлом году использовали свои избыточные резервы для приобретения недвижимости, которую они арендуют. При этом компания Edeka также приобрела офисный объект в Гамбурге, который на данный момент все еще сдается в аренду, для собственного использования в дальнейшем.

Поскольку инвесторы из других регионов также, скорее всего, будут расширять свое присутствие на немецком рынке в этом году, объем денег, доступных для инвестиций в недвижимость, станет еще больше. Как следствие, объем сделок, по всей вероятности, весьма существенно превысит прошлогодний уровень и отметку в €40 млрд. Одновременно это будет означать, что избыточный спрос не только сохраняется, но и еще больше увеличивается. Это окажет еще большее давление на доходность, в частности «непремиальных активов», по причине повышения готовности инвесторов к риску. Тем не менее, именно инвестиции в «непремиальные активы» во многих случаях, вероятно, будут по-прежнему обеспечивать более привлекательное соотношение доходности и риска.

Юлия Овчинникова, спеициально для «РБК-Недвижимости»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции

 


Возврат к списку