Из-за кризиса в Москве стали популярны вдвое меньшие офисы

Компании сегодня снимают или покупают офисы почти вдвое меньшей площади, чем годом ранее. К такому выводу пришли аналитики консалтинговой компании S.A. Ricci по итогам анализа сделок на офисном рынке Москвы за первые четыре месяца 2015 года.

«Средний объем сделки по продаже с начала 2015 года составил менее 400 кв. м, снизившись на 48% по сравнению с первым кварталом 2014 года, — говорит директор департамента офисной недвижимости S.A. Ricci Александр Аверкин. — В арендных сделках средний объем заключаемой транзакции уменьшился более чем на 40% по сравнению с первым кварталом прошлого года. За четыре месяца 2015 года большая часть сделок по аренде и продаже офисов была заключена на помещения площадью менее 1 тыс. кв. м».

По данным компании, общий объем сделок с офисами в Москве также упал (-20%).

 

Схожие цифры приводятся в мониторинге офисного рынка международной консалтинговой компании JLL. По их данным, за прошедший квартал в Москве было арендовано и куплено около 215 тыс. кв. м офисов, что на 17% ниже результата аналогичного периода прошлого года.

Кризис вызвал падение спроса на офисы в Москве, компаниям приходится сокращать расходы на аренду. «Ожидаемое снижение ВВП в сочетании с ростом безработицы и инфляции выступают основными факторами падения спроса на офисные площади в 2015 году, поскольку частный сектор реагирует на снижение маржинальности бизнеса путем сокращения операционных издержек (например, расходов на заработную плату и аренду)», — поясняет специалист по офисной недвижимости компании JLL Александр Чуриков.

По его прогнозу, спрос на офисные площади в Москве в 2015 году может составить 0,8–0,9 млн кв. м, что на 20–25% уступает результату 2014 года и сопоставимо с показателем 2009 года.

Арендаторы перезаключают договора либо переезжают

Кроме снижения площади покупаемых и арендуемых офисов консультанты отмечают и другие тенденции в поведении арендаторов: пересмотр условий договоров для снижения ставок, переход на платежи в рублях. По итогам первого квартала подавляющее большинство транзакций оказалось сделками продления и перезаключения договоров аренды, подтверждают эти тенденции в JLL.

В консалтинговой компании NAI Becar отмечают, что некоторые арендаторы для оптимизации расходов переезжают из дорогих офисов в центре в более дешевые за Третьим транспортным кольцом (ТТК). «Компании стремятся сократить издержки, а арендодатели не могут снижать ставки бесконечно, неся обременения в виде кредитных обязательств и расходов на содержание зданий. В итоге компании покидают площади внутри Садового кольца», - поясняется в исследовании NAI Becar.

Другие арендаторы могут позволить себе переехать в офисы более высокого класса, при этом не значительно увеличив свои расходы на аренду. «Арендная политика владельцев бизнес-центров сегодня настолько гибка, что зачастую разница в ставках на офисы классов С и В или В и В+ становится несущественной. Многие арендаторы пользуются этой возможностью, чтобы переехать на более качественные площади», - отмечается в исследовании NAI Becar.

«Несмотря на то, что на офисы в пределах ТТК по-прежнему приходится наибольшая доля купленных и арендованных площадей, возрастает число арендаторов, желающих воспользоваться текущей ситуацией и переехать ближе к центру в офисы с большой долей вакантных площадей и сниженными ставками», — говорится в исследовании JLL.

 

Ставки аренды

 

Пересмотр ставок коснулся примерно 40% вакантных офисных площадей на рынке Москвы. Снижение запрашиваемых ставок аренды по итогам квартала для помещений класса А в центре города составило 9–14% ($650–750 за кв. м в год). По объектам класса А за пределами центра ставки упали на 15–20% ($450–550). В классе В ставки аренды снизились на 11–17% ($250–400). Средние запрашиваемые ставки, номинированные в рублях, в основном находятся в диапазоне 15–24 тыс. руб. за кв. м в год. Верхняя граница валютного коридора фиксируется преимущественно на уровне 50–55 руб.

 

По данным компании CBRE

Хотя в первом квартале 2015 года не было отмечено экстремально крупных сделок, несколько заметных все же состоялось. По данным компании Blackwood, крупнейшей сделкой стала аренда почти 50 тыс. кв. м компанией «Ростелеком» в новом офисном центре Comcity в Новой Москве. А самый большой объем площадей (7 тыс. кв. м) арендовано в бизнес-центре «Водный».

Некоторые сделки, совершенные в 1-м кв. 2015 г.

Класс

Компания

Название объекта

Реализованная площадь, кв.м

Тип сделки

А

«Ростелеком»

Comcity

48 130

Аренда

А

GroupM

БЦ «Легенда»

10 794

Аренда

А

«Славнефть»

White Stone

7916

Аренда

А

GE

«Лефорт»

7527

Аренда

А

Русфинанс Банк

Citydel

6500

Аренда

А

«Локомотивные технологии»

«Яковоапостольский»

6000

Аренда

А

н/д

«Водный»

7000

Покупка

А

частный инвестор

SkyLight

4000

Покупка

А

н/д

«Город столиц», северный блок

3400

Покупка

Таблица: Blackwood

Велесевич Сергей


Возврат к списку