4 эксперта: а есть ли кризис на рынке недвижимости

Редакция «РБК-Недвижимости» задала четырем участникам рынка одинаковые вопросы о кризисе. По словам экспертов, он все-таки есть.

Вопросы экспертам:

1. Каковы перспективы рынка недвижимости Московского региона? Других регионов России? 2. Какое жилье сейчас особенно востребовано и будет востребовано в ближайший год? 3. Как вы оцениваете текущие продажи? 4. Как вы оцениваете ситуация в стране с точки зрения развития девелоперского бизнеса? 5. Начинаете ли вы новые проекты или будете ждать лучших времен?

 

11 марта в Каннах, в дни выставки MIPIM-2015, «РБК-Недвижимость» и компания «БЕСТ-Новострой» провели The Best Russian Day.

 

The Best Russian Day стал единственным открытым для всех мероприятием в дни MIPIM. «А есть ли кризис?» – именно на этот вопрос, который задал модератор дискуссии, главный редактор портала «РБК-Недвижимость» Игнат Бушухин, предлагалось ответить участникам The Best Russian Day. В дискуссии принимали участие спикеры, чье мнение опубликовано в данной статье.

 

Председатель правления «Группы Родина» Владимир Щекин:

- В начале 2015 года на рынке недвижимости Москвы и Московского региона сохранилась тенденция высоких продаж, заданная ажиотажным спросом декабря 2014 года. На данным момент мы наблюдаем падение спроса на жилье на 30%. Мы прогнозируем, что до конца года спрос упадет еще до 3 раз по сравнению с аналогичным периодом в 2014 году. Самые перспективные и востребованные проекты в Москве в ближайший год – это жилые комплексы, которые находятся рядом с линией метро или в уникальных природных локациях, с развитой инфраструктурой в высокой стадии готовности эконом или комфорт-класса стоимостью 140-200 тыс. рублей за квадратный метр. Перестанут пользоваться спросом проекты в начальной стадии реализации, а также объекты, которые граничат с промышленными зонами без развитой социальной инфраструктуры и находятся в удалении более чем на 10 минут от станций метро или иных транспортно-пересадочных артерий.

Если говорить о региональном рынке, то там спрос на недвижимость упадет еще сильнее, чем в столице. Покупать будут готовые проекты эконом и комфорт-класса, падение в сегменте недвижимости бизнес-класса будет наиболее заметно. Стоимость на объекты элитной недвижимости снизилась в долларовом эквиваленте в два раза и продолжает падать, но в этом сегменте не ожидается резких колебаний спроса, так как он стабильно невысок. В целом объем предложений на рынке будет расти, а спрос падать. Несмотря на то, что авральный спрос, характерный для конца 2014 года уже закончился, люди продолжают вкладывать свои сбережения в недвижимость, так как пока эта отрасль является самой привлекательной для инвестиций.

Благодаря новым экономическим условиям перед московскими девелоперами открываются новые возможности. Многие дорогостоящие ранее земельные активы сейчас находятся в стадии переоценки, из-за недостатка ликвидности на рынке собственники готовы отдавать перспективные участки по доступной цене. Градостроительный процесс становится более предсказуемым и прозрачным, ускоряется процесс получения разрешительной документации для строительства – это существенно снижает нагрузку на девелопмент. К сожалению,  инвестиционный климат и падение спроса пока не позволят развивать строительный бизнес в регионах.

В феврале мы презентовали широкой аудитории свой проект «Группа Родина», который будет работать уже в новых экономических условиях. Основным направлением бизнеса станет создание инновационных жилых кластеров. Кроме жилой недвижимости в такие комплексы будет входить образовательная и спортивная инфраструктура, а также авторские школы искусств под управлением выдающихся деятелей российского образования, спорта и культуры. Мы уверены в востребованности продукта на рынке, ведь наши жилые кластеры дают возможность родителям рядом с домом создать максимально комфортные условия для полноценного развития детей.

Генеральный директор компании «Региондевелопмент» Ольга Вальчук:

- После ажиотажного спроса на квартиры в Подмосковье в конце прошлого года наблюдается некоторый спад покупательской активности, но при этом заметна нехватка предложения в сегменте недорогой недвижимости. Курс доллара и евро постепенно стабилизируется, уже нет таких «качелей», как в конце прошлого года, поэтому есть все предпосылки для возвращения спроса.

На фоне снижения объемов предложения в ближайшее время возможно даже ожидать дефицит предложения на рынке первичного жилья, особенно – в сегменте эконом-класса. Недаром аналитики фиксируют рост цен именно в этом сегменте.

Что касается других регионов России, тут очевидна прямая зависимость от ставки ипотечного кредитования – в связи с ростом ставки доля ипотечных сделок значительна сократилась. Но так как в настоящий момент ЦБ РФ начал постепенно снижать процентную ставку, возможно, спрос начнет стабилизироваться. И конечно, в целом, весенний рынок традиционно активизируется по сравнению с зимой.

Квартиры в почти достроенных домах, в новостройках в пределах 5-10 км от Москвы, а также в районах с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой сегодня – наиболее привлекательный вариант для покупателей сегодня. Прежде всего, это оптимальный финансовый инструмент для тех, кто стремится приумножить свои средства. Низкая стартовая цена квадратного метра к окончанию строительства может увеличиться до 50 %, а стоимость самих квартир почти вдвое ниже, чем в подобных московских жилых комплексах. В частности, в Мытищах, где компания «Региондевелопмент» реализует проект «Квартал 9-18». В нашем проекте средняя стоимость квадратного метра сейчас, когда объект находится уже на завершающей стадии, составляет 109 тыс. рублей, а спрос по-прежнему остается на достаточно высоком уровне. По оценке наших аналитиков, в ближайшей перспективе рынок недвижимости Мытищ может стать одним из самых инвестиционно-привлекательных в Московском регионе.

Помимо многоквартирных жилых комплексов, особенно востребованы малоэтажные коттеджные поселки эконом- и бизнес-класса, расположенные в ближайшем Подмосковье. Они отличаются высоким уровнем комфорта за счет небольшой плотности населения, развитой инфраструктуры и невысокой стоимостью.

Мы ожидаем весеннего всплеска покупательской активности, обусловленного снижением ипотечных ставок и высокой стадией готовности проекта.

Мне не по душе апокалиптические прогнозы. На мой взгляд, уже тот факт, что ипотека возвращается к рубежам 12%, показывает жизнестойкость рынка недвижимости. Уход с рынка ряда девелоперов – это, прежде всего, уход слабых игроков и проектов низкого качества. Если курс рубля будет продолжать укрепляться, ипотечное кредитование возобновится, то и показатели спроса могут выйти на уровень докризисного периода. А это, в свою очередь, может вызвать увеличение цен на 15-20% за год, что внушает оптимизм и стимулирует дальнейшее развитие девелоперского бизнеса.

Заместитель генерального директора Est-a-Tet Владислав Луцков:

- Потенциальный спрос Московского региона остается очень высоким. Треть семей не удовлетворены своими жилищными условиями и хотели бы их улучшить. Плюс к этому покупатели из других регионов России, для которых Москва и Московская область  остаются желанным местом проживания из-за более высокого уровня жизни, лучшей обеспеченностью социальной и коммерческой инфраструктурой, их привлекают также рабочие места, культурная жизнь, возможности образования и так далее. Поэтому потенциал для девелопмента в долгосрочной и даже среднесрочной перспективе огромен. Сегодня мы наблюдаем снижение активности рынка вслед за сокращением платежеспособного спроса.

Всегда отмечался самый высокий спрос в экономклассе, где сохранился дефицит предложения, особенно в Москве. В периоды снижения активности на рынке покупатели становятся более требовательными, в том числе к бюджету покупки квартиры. Сегодня клиент выбирает не только построенные объекты, но и квартиры во вновь стартовавших проектах с адекватным ценообразованием и сбалансированной концептуальной проработкой. Яркий тому пример проект «Город на рекеТушино-2018», где за месяц до открытия продаж забронировано более 10% квартир.

В I квартале произошло снижение продаж на 20-30%. С восстановлением рынка ипотеки наметилась тенденция роста покупательской активности и продаж. Но сейчас не каждый покупатель спешит брать ипотечный кредит, поскольку не у всех есть уверенность в завтрашнем дне –  спад в экономике сопровождается сокращением персонала и зарплат. Но есть и те, кто выиграл от девальвации рубля, то есть те, кто в прошлом году предпочел ему сбережения в иностранной валюте. Теперь неплохо заработав, с укреплением  рубля они возвращаются на рынок недвижимости.

Прошлый год был рекордным по объему ввода жилья в РФ, превысив показатели  времен СССР. В этом году подобного ждать не стоит, но совместные усилия девелоперов и государства позволят минимизировать спад в отрасли.

Да и один успешный пример я уже приводил. В ближайшее время будут открыты продажи в ряде новых проектов, которые мы будем реализовать, кроме этого мы продолжаем работать с нашими партнерами по разработке новых площадок.

Генеральный директор компании B2B-Development Владимир Киреенко:

- Разумеется, основным локомотивом развития девелоперского рынка является Московский регион, и качественное жилье в столице и городах-спутниках не утратит своей популярности. Но помимо этого главного центра притяжения покупателей недвижимости наиболее перспективными, на наш взгляд, сегодня также являются города-миллионники. В крупных городах строительная отрасль наращивает обороты, «подтягиваясь» вслед за Москвой, и одной из причин стабильного спроса на недвижимость являются активные миграционные потоки. В качестве примера можно привести Новосибирск, который является одним из наиболее привлекательных городов по качеству жизни: объемы ввода нового жилья в городе растут в среднем на 5% в год и при этом полностью поглощаются рынком. По нашим оценкам, около трети всех новостроек города сегодня покупают жители соседних регионов.

Конечно, в сложившейся рыночной ситуации рассчитывать на высокий покупательский спрос не стоит, но проекты с продуманной концепцией и удачной локацией все же будут востребованы. По нашим оценкам, отрицательная динамика по сделкам купли/продажи сохранится до четвертого квартала текущего года, а осенью рынок «оживет». Мы изначально прогнозировали падение объема сделок на 20-25 % в Московском регионе и до 40% на региональных рынках, и, к сожалению, жизнь подтверждает наши прогнозы. При этом рынок жилой недвижимости сейчас остается более-менее «живым» направлением в девелопменте по сравнению с плачевной ситуацией в других сегментах.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Эксперты/Мнения», может не совпадать с мнением редакции


Возврат к списку